A avaliação imobiliária urbana é um  para profissionais da área de engenharia de avaliações. Em atuações bancárias, por exemplo, imóveis são avaliados para determinação de valor de mercado, da época, do momento presente. Situação distinta pode ocorrer em avaliações para Perícias Judiciais, estas, por sua vez, podem necessitar de avaliações de imóveis em momentos passados.

A NBR 14.653 apresenta todas as diretrizes técnicas desta atividade, dentre elas que o “valor de mercado é a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente”.

Levando-se em consideração a frase extraída da Norma, observamos o termo “em uma data de referência” e “condições do mercado vigente”, pode-se concluir alguns pontos: A NBR 14653-1:2019 foi cuidadosa em dizer em uma data de referência, o que possibilita a utilização de amostras em datas contemporâneas à demanda, ou seja, em momento distinto do presente. Outro ponto de destaque é o termo condições do mercado vigente, este fragmento extraído da NBR, por si só, merece aplausos.

Quando se diz condições do mercado vigente traz-se à luz do profissional que, avaliações realizadas para finalidades judiciais, devem respeitar principalmente, o fator de contemporaneidade para representar o valor de um imóvel em determinada data passada, é necessário que o profissional leve em consideração as condições da época. Cita-se o seguinte exemplo: um determinado engenheiro realiza uma avaliação imobiliária no ano de 2021 para um processo judicial, que necessita do valor deste imóvel no ano de 2008.

Neste caso, de nada vale o profissional levar em consideração situações atuais do entorno, supõem-se que em 2018 foi implantada uma estação de metrô à 300 metros do imóvel. Com absoluta certeza, todos os imóveis do entorno sofreram grande variação de valor de mercado. Por isso, as características devem ser contemporâneas.

A NBR traz, em seu item sobre Aspectos Qualitativos, alínea d, que “convém buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação”. Imagina-se que fora utilizado o verbo “convir” ao invés de “dever” para não impossibilitar, taxativamente, a avaliação de imóveis com baixo índice de características contemporâneas.

Conclui-se, portanto, que para avaliações em épocas passadas, faz-se necessário um estudo aprofundado dos seguintes itens:

• Situação local da época da avaliação;
•  Análise do entorno e verificação se a infraestrutura, elementos valorizantes e desvalorizantes foram drasticamente modificados, gerando grande índice de valorização ou desvalorização;
• Tombamento do imóvel. Notadamente imóveis tombados perdem drasticamente valor de mercado;

Ademais, se a metodologia a ser utilizada for o método comparativo direto, por inferência estatística, recomenda-se que o profissional tenha em mãos uma quantidade de amostras representativas de outros imóveis que representem o máximo possível o imóvel avaliando. Podendo ser tratadas como uma variável independente do modelo matemático.

Certamente não é uma tarefa fácil. Mas, com muito empenho e estudos, é possível concluir a avaliação de forma efetiva!

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