É fato que o Brasil tem uma das maiores malhas viárias do mundo, precárias, no entanto extensas. Atualmente ocupamos o 4º lugar no ranking, liderado pelos EUA com 6,5 milhões de quilômetros – suficiente para dar 500 voltas ao redor da terra, o Brasil possui pouco mais de 1,7 milhão de quilômetros, a rodovia mais extensa é a BR-116, que vai de Jaguarão – RS à Fortaleza – CE.
São três tipos de Desapropriação: Direta; Indireta; Confiscatória e Sancionatória. Para o estudo em tela ficaremos restritos à Desapropriação Direta.
A desapropriação Direta é também conhecida como desapropriação clássica, e deve atender a um dos seguintes requisitos:
- Haver necessidade pública: Quando há demanda emergencial onde bens de terceiros se tornam um bem público;
- Utilidade Pública: Quando se é necessário atender a um interesse coletivo (rodovias, linhas de transmissão, ferrovias, etc);
- Interesse Social: Destina-se a resolver problemas sociais.
Quando se identifica a necessidade coletiva, e que a construção ou alargamento de uma Rodovia se faz necessária, surge um ato administrativo capaz de declarar pública uma área privada. Este ato é denominado Declaração de Utilidade Pública – DUP. Obrigatoriamente, advém do poder executivo, ou seja, Presidente, Governador, interventor ou Prefeito.
A partir da emissão da DUP a concessionária ou o próprio DNIT tem legalidade no ato de imitir na posse, ou seja, tem poderes legais para proceder com as obras e intervenções necessárias, nas terras de terceiros, previstas em projeto que subsidiou a DUP.
Ocorre que, este ato de imissão na posse deve ser precedido de indenização prévia, e, em muitos casos, os proprietários dos imóveis não concordam com os valores ofertados pelo poder público. Neste caso, surgem as ações de indenização para desapropriação ou até mesmo de imissão na posse.
Na ação de imissão na posse, o poder público requer que sua entrada no imóvel seja autorizada pela justiça para realização das obras, sob argumentos de que a DUP já foi emitida.
No entanto, na maior parte dos casos, as ações são referentes às indenizações. Neste caso, a função do perito judicial é apurar o ter da DUP, qual o impacto da obra no imóvel, e, principalmente, proceder com a avaliação do bem.
As etapas deste tipo de perícia são bem definidas:
- Identificar a área prevista na DUP;
- Projetar a área prevista na DUP no imóvel sob avaliação;
- Calcular o valor da desapropriação para a área identificada
Alguns pontos merecem atenção. Em casos de imóveis urbanos as áreas remanescentes após a desapropriação restam impedidas pelos planos diretores municipais de serem edificadas, ou seja, a área remanescente é inferior ao mínimo necessário para que seja possível construir, nestes casos, o perito judicial deve proceder com a indenização do imóvel como um todo, e não somente da área atingida.
Não obstante, em casos de imóveis rurais, o perito deve analisar o impacto da área de desapropriação no restante do imóvel, se há seccionamento da propriedade, se a propriedade não ficará encravada, ou, se não perderá sua função econômica, em muitos casos, quando de trata de pequena propriedade, a desapropriação desconfigura totalmente a atividade exercida previamente, neste caso, o perito judicial avaliador deve proceder com a desapropriação justificada de todo o imóvel.
Ressaltando que, imóveis urbanos são avaliados pela NBR 14.653-2 e os rurais pela NBR 14.653-3.
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